現地確認会

今回は、BESSのスタッフの方と仲介業者と3者で現地での状況確認会を行いました。

約束の時間の10分ほど前に現地に歩いて向かうと、こんな状態。

なんと、すでにBESSのスタッフさんは大分前に現地入りしてて、建物レイアウトが分かるように、工事現場で見かける紐で建物レイアウトの線引きをしてスタンバイしていました。

感動！！

プロです。流石です。

ちなみに左側にはBESSの方と相手してもらっている子供のボールが写ってます。また、今現在、7スパンか8スパンか検討中で両方の側面の壁位置がわかるようになってます。

おかげさまで、とっても分かりやすく、どんな感じで建物が建つのかというイメージがとてもし易かったです。

北側境界と建物のスペースには物置や自転車置き場、南側のデッキと境界までは簡単な庭、建物へのアプローチ部分はこんな感じで、駐車スペースはこの広さで縦列駐車などなど。夢が膨らみます。

そのほか、引き渡し状態の仲介業者との確認は、仲介業者が現地への移動中に接触事故で到着が遅れるというハプニングがありましたが、何とか無事に実施できました。

ともあれ、プロの仕事を目の当たりにした、実りのある日となりました。

つなぎ融資と分割実行

タイトルの意味があまりなじみのない方も多いかもしれません。

Yasさんもそうでした。

住宅ローンに関する言葉・仕組みなのですが、今回いろいろと検索や銀行へ電話して聞いく中でやっと分かってきました。今回、理解した内容を、自分自身に向けた記憶を残すためのメモとして簡単にまとめたいと思います。

問題となる事

BESSの様な注文住宅を計画してて、まだ土地を持っていない人は、建売住宅やマンションを購入する人と大きく違う点があり、その一つが支払いのタイミング。
建売住宅購入等の人は、一回だけの支払いタイミングなのに対し、注文住宅の人は、土地と建物の複数のタイミングで支払いが必要で、BESSの場合は建物分だけでも、契約時、着工時、上棟時、完成時と4回で、土地と合わせると計5回の支払が必要となります。
一方で融資する銀行の立場から、返済ができない万が一の時に差し押さえる担保物件は建物にしたいので、着工時や上棟時のまだ建物が未完成時に融資は基本的にしない方針。
まとめると、買主側は建物の完成前であっても複数の支払いタイミングがあるのに、融資側は建物完成してからでないと融資できないので、買主としては融資を必要とするのに借りられない期間があります。これが問題点です。

つなぎ融資

買主の立場的に融資を必要とするのに借りられない期間を何とかする、別の住宅ローンがつなぎ融資（と理解しました）。別のローン扱いなので、新たな手数料がかかったり、担保物件が無いためなのか割高な金利となります。

分割融資

つなぎ融資以外の借りられない期間の対処方法が分割融資（分割実行という場合もあるみたい）です。つなぎ融資との違いは、別の住宅ローンではなく、本審査で予め決めたタイミングで分割して融資するため、つなぎ融資と相対的に低い金利が適用されますが、デメリットとしては取り扱い銀行が少なく、審査条件が厳しいようです。


どうでしょうか？最初は(?_?)みたいな感じだと思います。仮に、つなぎ融資も分割融資も扱う銀行があって、同じ条件で見積りを出してくれたらわかりやすいのですが、どうやら、そんな銀行は無いみたいで、どちらか一方を取り扱う銀行が多いみたいです。

従来はBESSで事前申請行いました2行で決める予定でしたが、もっといい住宅ローンは無いものか調べている過程で、分かりました。しかも、金利が安いネットローンでも、土地分と建物分を1回ずつなら可能な銀行がありました。イオン銀行です。

しかも、この銀行、団体信用生命保険より手厚い保険が選択でき、例えば初期のガンと診断されたら住宅ローン残高は0円になります。すごいです。

金利は若干上がるものの、この手厚い保障に魅力を感じていて、選択肢として考えたいので、まずは今週末、店頭で相談しに行くことにしました。

なかなかよさそうイオン銀行。

コスト削減の取り組み

こんばんは。

土地の申し込みを済ませ、今度の土曜日の現地確認会までの間は、先週と比べてイベントは特に予定されてません。

その間、節約する方法はないかと色々インターネットで調べています。

そのなかで見つけた一つのサイトが「諸費用を正確に計算して100万円節約する方法」という名のサイト。

誤字が多かったり、目次がなかったりで読みにくい点もありますが、内容面では知らなかった情報が盛りだくさん。登記関係などは、どうやら手間をかければ自分でもできるらしい。

車の車検ではいつもユーザー車検をやっています。一回やると思いの外簡単で、安上がりですので気に入っています。同じ感じで登記などがもしできたら是非ともやってみたいと思いました。だって、こんな事、日常生活では絶対にしない、貴重な体験ですので、いい体験にもなるし、その上、出費を抑えられるなんて、いい事ずくめです。

まだ、調査したばかりなので、もっといろいろ読んで勉強したいと思います。

土地の申し込み

今週末、まだまだ、いろいろありました。

昨日の土曜日、BESSからいままでのラフ見積もりから現地視察結果を踏まえて見直しをかけたものがこの日に送ってもらいました。この結果を元に再度総額を把握した上で、決心をつけたいと思っていたのでした。

内容は、初期の多めに見積もっていた額に対して下がったものの、「こんだけ下がったらいいな」という期待には届かない内容で正直なところガッカリ。材保管小運搬費用という材料を一時的に置いたりする敷地内の余裕がなかった時用の費用は、大丈夫そうということでカットされたのですが、屋外給排水雨水工事という項目については、以前受けた説明を誤解してたようで、てっきり費用はかからないのではと期待していたのですが、どうやら絶対に必要となる費用ということでしたでした。他にも減ったものは準防火地域対応工事が対象とする箇所が少ないので減額されてましたが、一方で発覚して問題となっている法面の対策として、傾斜地対応工事という、法面による地盤対策としての基礎を深くする工事が追加され、結局トータルではやや減額という内容でした。
BESSさん、視察でわざわざ現地に来てくださった上での見積もりありがとうございます。

他にも、庭確保のため建物を北に寄せて、代わりに北側斜線規制のため屋根を斜めにカットするケーススタディーしましたが、屋根カットで20万程、給排水管の移設？みたいので18万程かかり全部で38万増額で、予想より大幅アップでこちらの案は却下と成りました。

で、突然閃いたアイデアは、8スパンで進めていましたが、7スパンにしたらどうなるか？我々のプランとして、寝室以外の部屋は2部屋を希望していまして、7スパンは標準では寝室以外の個室は1つ。でも2部屋にしたらどうなるかを、最新のカタログの価格表の表記と違い、過去の価格表はベースに対するキッチンや部屋数に対しての増減額が提示されている載せ方だったので、これを参考にしました。

これによると、フランクフェイスで、8スパンの標準部屋数に対して、7スパンの2階を寝室を含めた3部屋にした場合、大体140万円程の違いが出そう。今までは8スパン前提で考えてましたが、駐車スペースも広くとれるし、妻的には冷暖房の効きが良くなりそうで、むしろ7スパンの方が良い、と言いはじめるくらい。

どちらにしても、これはコストカットの手段の一つであるので、まずは他で削れないかに全力を上げて、どうしてもダメな時の最後の切り札的に温存したいと思います。


さて、本日日曜日は、不動産仲介業者との打ち合わせでした。子供を母親に面倒見てもらうべく泊まり込みで来てもらって、昼寝している間に行きました。いままでやってきた地盤改良工事の内容、売主から提供された数々の資料の説明、法面の今後の取り扱い、我々の建物プランなどなど、非常にボリュームたっぷりの内容を2時間半に渡り実施しました。これまでの懸念はかなり解消され、あとは仲介手数料の減額のお願い等をした上で、申し込みをしました。とうとう申し込みしました！
この申し込みでは、お金の受け渡しをしましたので、一つの節目にあたります。とうとう念願だった土地について一歩踏み出した感があります。

残念な話は、帰りの電車で妻と外構、フェンスについて軽い口論に。どうも妻としては業者にお願いしたい様子。でもこちらは、どうしてもできないことを除いて自分でやりたい。フェンスなんてそんなのできると思ってます。というのも、昔学生の時、知人の土木関係のアルバイトをしてたことがあり、なんとなく作業のイメージは残っているのでできると思っています。
自分で作ると愛着わくし、作るの楽しいし、費用も押さえられると思うので、是非ともやりたいのですが、どうも妻は私の技術を信用してないみたいで、「万が一崩れたりしたらどうするの」という感じです。
また別の機会に相談したいともいます。

ともあれ、波乱万丈の土地探しですが、一歩前進した週末でした。

波乱万丈の土地探し

この数日の間で、状況が目まぐるしく変わっています。
夫婦共々ヘトヘトです。

10/19の月曜日は不動産仲介業者と突発の打ち合わせ。
日曜日のＢＥＳＳでの打ち合わせで出た総額を、何とかで成立させるべく検討して申し込みをするつもりで打ち合わせに臨んだものの、見積りの内訳やローンの事、値下げ交渉などの話で時間切れとなり、申し込みは別途となりました。

10/20の日中は、課題であったコスト面でなんとか200万円程コストカットすれば希望する毎月の支払額になる見込みなので、申し込みを電話連絡しました。値下げ額は確約はできないものの、最善を図るとの事で、期待してます。

しかし、この日の夜に問題発生。きっかけは昨日の打ち合わせ後の受け取った書類に紛れていた資料を、念のためスキャンしてBESSに送付した事です。この資料は、区画の図などあって、一見既知の資料と類似しているかと思ったのですが、プロの目にかかると違う。法面（のりめん）という土による斜面が敷地の境界部にあり、地盤の強度面で問題となりえて、地盤強化の費用が加算されるかもという事。すぐに現場に確認して、夜だったので見辛かったのですが、確かに法面があります。
まずい！！
さらにBESSに送った資料をよく見ると図面らしきものがあり、見慣れない記号が。

その後夫婦で話し合いましたが、結論に至らず、まずは不動産業者に状況確認という事で疲れて就寝。

10/21には、別の新着土地情報を妻が見つけて、夫婦共々期待を胸に、それぞれ別の時間帯に現地視察しました。でもがっかりな物件でした。なにより、がっかりさせられたのは、敷地に接した位置にある3本もの道路交通標識。人の出入りや視界に入ってかなり邪魔。しかも移設するには結構なお金がかかる事が後に判明します。他にも交差点傍のため騒音や駅からの徒歩時間などイマイチ。うーん。

10/22の今日（1AM現在正しくは昨日）法面についての説明を求めるメールを不動産仲介業者に送った事を受けて、担当者から打ち合わせの設定連絡がありました。仲介業者側の言い分について一定の理解はできたものの、やっぱり不明点が解消されません。法面は大して問題視してなかったとか、図面通りにできて完成している様に見えるけど、実は法面は今後売主側の判断で変更する予定であることなど、ちょっと耳を疑う様な回答もチラホラ。打ち合わせ終盤には、疲労のためなのか放心中？考え中？と思われる時も。
結局、一旦持ち帰って家族内で話し合いし申し込みをするかの後日連絡と、今後の契約までのスケジュールについて提案をもらって終了となりました。
結果はともあれ、この打ち合わせはかなり不安を煽るものとなりました。

この様に、毎日毎日状況が変わり、振り返るのも大変です。
なにより、今後どうなるか？どうするか？

本当に土地探しは大変だと身を持って大変した数日でした。
ここを乗り切れば何とかなるのかなー

BESS打ち合わせ

本日、現在0時を過ぎているので正確には昨日、BESSに行ってきました。

今回の打ち合わせは、候補として出てきた土地を総額と月々の支払いから判断して、行くか、行かないか決心するために費用の見積もりをお願いしたいと思って伺いました。

予め土地の形と大きさの情報や土地の現状がわかる写真、また、希望する建物のオプション類をメールで送っておいたので話はスムーズに始まりました。

ところどころ子供が泣いたり、打ち合わせの建物から出て展示場へ遊びに行きたいとせがまれたりで、要所要所の話がまとまって聞けず、結構ストレスとなりました。（できるだけぐっと我慢したつもり）

結局、総額が悲惨なことに！
予算を大幅オーバー！！

ただなんとかこの土地で進めたいという想いで、なんとか月々の支払い額を工面して、これならなんとかなるか？というところまで漕ぎ着けて、次のステップのローン審査の書類を記入で打ち合わせ終了。

その後、展示場内で家族3人でワンダーデバイスを散策。子供がサッシを開けたり閉めたり遊んだり、デッキと玄関をぐるぐる回って遊んだり、お風呂で一緒に入る真似をして遊んだり、もうすぐ2歳になる息子もワンダーデバイス気に入ってくれてるように見えてうれしかったです。子供と一緒にワンダーデバイスで楽しく過ごせる日が本当に来るように頑張りたいと思ったのでした。

さて、これから数週間は初めてのことが盛りだくさんになって大変だろうな。
がんばるぞ。

土地情報入手

待ちに待った土地情報についての連絡が、不動産仲介業者よりありました。

今回は仲介業者の計らいのおかげで、土地だけで購入できそうです☺️

が、しかし、値段が・・・
予算を大幅にオーバー。

夜、妻と話し合いをおこないましたが結論は出ずに、明日にでもBESSに相談してまずは総額の見積もりをとって考えましょうということに。

土地が予算オーバーだと、建物にある程度諦めなければいけない項目も出てくることを覚悟しなくてはなりません。
もしくは、土地が予算オーバーなのでその時点で諦めて、次の土地探しに移るのも一つの選択肢。ただ、今回の値段は駅からの距離や環境も考えると妥当な値段みたい。（仲介業者説）つまり、現在の目当てのエリアであればこの値段は普通と考えないと、いつまでたっても希望の土地を希望の値段で見つけることは不可能かもしれません。

この辺も含めて、総額と月々の支払いと建物プランやオプション等含めて、どれだけ満足できるかを、限られた時間ないで妻とじっくり話し合って決めていかないといけないです。

本当土地探しは大変です。

念願の土地の販売

1年以上の間、念願だった土地の購入ができるかどうか、今日、仲介業者から連絡がもらえることになっていました。

国民の祝日にもかかわらず出勤するものの、ソワソワ。

結局帰宅まで連絡なく、やっと来た連絡は、
「結論がまだ出なく、もうちょっと待ってください。」
というもの。

えーーー。
まあ、待つか。

早く気に入った土地を買えるのかしりたいです。