金銭消費賃借契約 建物編

今日は土地の時と同じイオン銀行に行って金銭消費者賃借契約をしました。

前回土地の契約の時は2015年12月25日なのでおよそ半年前となります。

一度契約を経験したので全体の流れはわかってましたが、時間的には2時間弱ほどかかりました。

契約の手続き内容としては、前半の銀行との書類作成では、最初の必要書類の提出から始まり、
・住宅ローン契約書
・振り込み受付書
の作成が主なものでそれほど時間はかからず30分ほどで終わりました。

後半は、司法書士と抵当権設定のための書類作成でこのパートが時間かかりました。
時間がかかった理由は、司法書士の女性の方がどちらかというとトーク好きの人で集中力が分散されて長く感じたのもありますが、①抵当権設定契約書や登記原因証明書を土地分と建物分の2つ作成する必要があったこと、②抵当権代理設定の手数料の内訳や抵当権設定契約書の内容を納得するまで質問したことの2点が主だと思ってます。

失敗した事は、建物ばかりに注力してしまい、思惑としては「建物の表題や所有権はバッチリ登記できているので、残りの抵当権だけだから手続きも簡単だろう」と考えてたのに対し、実際には、土地の登記内容をいろいろ変更が必要なことが誤算でした。

土地の登記情報の変更項目としては、
・抵当権の債務者住所変更
・抵当権に土地分に加えて建物分を追加
という事が必要で、数千円程度の割安な登録免許税に対して想定外の報酬額が請求される事となりました。ただこれは、私が裁量範囲外で、銀行の立場から誤った抵当権設定によるリスクを回避するためにほぼ必ず司法書士で実施するため、呑むしかありません。とても残念ですが。

教訓はローンをできるだけ借りない事ですね。

できた契約書はこんな感じになりました。

住宅ローン契約書（建物）

決済の日は銀行に行く必要がなく、事前に振り込み依頼書のコピーをBESSに送付すれば、振り込みは間違いなく行われるという判断で、銀行に立ち会いはいらないそうです。
土地の時は売主、買主、そして銀行と三者が一同に会しての融資実行だったのと比べるとあっさりです。

ちなみに、抵当権設定時にも登録免許税が軽減される措置が、住宅家屋証明書により可能ですが、これを持参するのを忘れたので、後日司法書士に郵送となりました。万全の準備で臨んだつもりが甘かった。他にも、土地の登記識別情報を想定外だったため準備できてなく、こちらも郵送となりました。


予想外な事がありましたが、何とか住宅ローンの契約を終えることができました。

電動工具

来週6/16はいよいよ、我が家のワンダーデバイスが引渡しされます。

当日は朝一の銀行の融資実行から始まり、BESSからいろいろな説明や引渡し（式？）が予想されるのに加えて、やることがたくさんあります。

1. ブラインドやカーテンの取り付け（6/16）
2. フレッツや光テレビの工事立会い（6/16）
3. 引越し（6/16〜19）
4. 近所への挨拶周り（6/16）
5. キッチン収納棚の取り付け（6/18〜）
6. 雑草対策（6/4〜ASAP）
7. フェンスの取り付け（〜6/19）

などなど

カーテンは引渡しに間に合うように準備してて、幾つかはすでに届いている状態です。
ウチは、カーテンは自分たちで採寸して種類を選び、自分たちで購入して取り付けることにしてます。
カーテンやブラインドの取り付けは、プライバシーや部屋の雰囲気作りのためになるべく早めに取り付けた方がいいと思いますので、取り付け作業のカーテンレール取り付けで時間を食わないようにと、引渡し前までに準備しようとしてました。

電動工具の選び方はなかなか難しいです。

一応事前に、このような雑誌で下調べはしました。

ドゥーパ

分かったのは工具の概要で、まずは何を買ったらいいかの参考になりました。でも、どのメーカーのどんな種類がいいかは、もちろん書いてありません。

なので、まずはメーカーは子供のオモチャと同じボッシュにしました。

BOSCHの電動工具セット（オモチャ）

種類は電気コードによる煩わしさが嫌なのでバッテリーに絞り、電圧のバリエーションは10.8Vや14.4Vなどいろいろありますが、電圧シリーズで種類の豊富な18Vシリーズに決めました。
決まったことだけ書くとあたかもアッサリと決めたように見えるかもしれませんが、10日間ぐらいはいろいろ検討して決めています。

買う工具はドライバードリルとジグソーにしてます。
ドライバーはドライバードリルかインパクトドライバーのどちらを選ぶか悩みましたが、クラッチによる締めすぎが無い点が魅力的に見えたので、ドライバードリルを選択してます。

買ったドライバードリルとジグソー

ジグソーはIKEAのキッチン収納棚のテーブルトップのカットなどに使用しますが、電動丸ノコと比べ安全だし、曲線カットもできるのでジグソーで決めました。

開封

ドライバードリルにバッテリーが2個付いてて、ジグソーにはバッテリー無しとなってますが、同じ電圧で共有できます。

早く使ってみたいな〜！

登記ミッション完了！

昨日、銀行へ住宅ローン申し込み時に必要となる書類の一つである登記簿謄本を入手しました。

登記簿謄本、正しくは「登記事項証明書」は、通常の司法書士や土地家屋調査士により行われる場合は、ただの必要書類を集めるだけの事務処理にすぎませんが、ウチの場合は自ら登記をしたので、とても思い入れがあります。

投稿ベースで振り返るとこんな感じ。

1. 住所変更届け
2. 配置確認
3. 照明お届けと建物内部計測
4. 建物表題登記申請
5. 法務局との現場調査 & プレ竣工検査
6. 建物所有権保存登記申請

減税のための書類上の住所変更から始まり、表題登記申請や所有権保存登記等、自分で調べて、書類集めて、図面書いて、申請書をフォーマットから作成したりで大変でした。

でも、大変だった分完了した時の嬉しさは何にも代え難く、司法書士に依頼した場合の感じ方と全然違うのだろうなーと思いました。

登記事項証明書

2回にわたる申請で、表題部と権利部（甲区）がちゃんと登録されてました！
さらには、こんな図面も申請できますが、自分で作図したものが登録されてます！！

登記記録上の建物図面・各階平面図

苦労して完成させた書類が公的に受理・証明されて残っているのは嬉しいものです。

自分で登記することは、単に司法書士などへの報酬分を節約するメリットだけでなく、建物について、法律について、税金について等、今回のような状況以外では知ることができない知識が得られるという大きなメリットがありました。


もし、今後登記する機会がある方は、ぜひ自分でやってみてください。
その際、私が参考とした書類も事前に読んでもらうといいと思います。
できる・わかる範囲で協力もしたいと思いますので、相談ください。
（果たして来るだろうか？？）

参考
登記簿謄本・・・紙で管理されていた昔の登記事項を証明する書類の呼び名
登記事項証明書・・・電子データで管理された登記事項証明書類の呼び名

竣工検査

今日は引渡し前の竣工検査の日。
朝10時にBESSのNさんとワンダーデバイスで待ち合わせし行いました。

6/6（月）：91日目 / 101日工程（着工〜引渡し）
ほとんど完成なので外観は変化ありません。

全体

中に入ると、パーティーキッチンのOSB材が交換されているのがわかります。

パーティーキッチン

以前は、塗装後の仕上がりが白過ぎだったので、前回のプレ竣工検査で指摘させてもらって直してもらってます。

この色のこの状態で完成でも良かったのですが、妻は塗装を要望したので塗ることになりましたが、出来るだけ白くならないよう塗料を薄めて塗ってもらうこととしました。

他には、前回のプレ竣工検査時にわかったトイレの窓操作ノブがタンクにぶつかってしまう問題は、ノブが短くなったものに交換することで解消できました。

短くなったトイレの窓ノブ

換気扇ダクトのアルミ製のカバーも取り外されてて、無事に展示場と同じ様に筒むき出しになりました。でも、壁のところは壁板とダクトに隙間があるためコーキングしてもらいます。

換気扇ダクト管の隙間

他にはガジェットが届いてた様で確認しました。
ガジェットは別の投稿で紹介したいと思います。



いよいよ引渡しまで10日後となりました。
それまでは、銀行に行って必要書類提出したり、今週の土曜日には金銭消費賃借契約の手続きをします。

いまから楽しみでしかたありません。

キッチン収納棚とカーテンオーダー

ここ一週間はドタバタしてて、加えて出張もあったので、てんてこ舞い状態。

6/4（土）はIKEAに行き、以前に店頭でお願いしたキッチン収納棚の修正ができたので、オーダーの為に行きました。IKEAでの注文は、見積もりし後のオーダー時と支払い時（カード決済）はお店に行く必要があるので、ちょっと面倒です。

できたプランは、最終的にこんな感じになりました。

IKEAのキッチン収納棚

これは店頭での見積もり依頼後に送付された資料です。

何回もプランニングしてIKEAのプランナーと相談して決めたので、納得の行く内容です。

プランナーによると収納力もかなりあるプランだそうでお墨付きです。

今日の訪問時は、扉の仕様や取付方などの確認と注文をお願いしました。

来週あたりには入荷できるそうです。

一方のカーテンについては、カーテンプランニンングは主に妻が行い、場所とカーテンの内容により注文先を分けてます。

　(A) 1Fフリールームと階段の窓・・・George'sという雑貨屋さん

　(B) 寝室やキッチンのブラインド・・・びっくりカーテンという名のネットストア

　(C) フランクフェイスのデッキ側窓・・・松装というカーテン等の専門店のネットストア

Aは先週オーダーして今日宅急便が到着しました。いい感じだそうです。（妻）

B分は妻が昨晩オーダーしてました。

Cは先ほどネットで注文しました。

他には雑草対策をしました。

厄介なことにうちの土地は購入前からわかっていましたが、「イタドリ」という名のタチの悪い雑草が生えてます。

最初は手作業で根っこを除去するつもりでしたが、あまりにもすごい、酷いほどの量が咲き誇ろうとしているので、薬品の力を借りなくてはできないという思いにいたりました。

ネットでいろいろ調べ、まずはこちらで試してみたいと思います。

カソロン

イタドリ対策は大変です。

【ラベル追加: 2016/7/31】

建物所有権保存登記申請

先週金曜日の5/27に法務局より建物表題登記が完了した連絡がありました。
今日はその証明となる登記完了証の受領と後工程の建物所有権保存登記申請を行いました。

登記について関心の無い方には、意味不明の内容が沢山あるので抵抗あると思いますが、登記を自分でする方には参考になるかと思います。

前回の表題登記申請の投稿で概略の紹介しましたがおさらいしますと、登記の分類はこんんな感じに整理できます。

・土地の登記
・建物の登記
　　・建物表題登記
　　・所有権保存登記 ←今回の内容
　　・抵当権設定登記【住宅ローン利用時】

今回の話は下から2個目の登記についての内容となります。


提出した所有権保存登記の申請書はこちら。

所有権保存登記申請書

こんな感じの申請書に添付書類や登録免許税と呼ばれる税金分の印紙を添えて提出をします。登録免許税は事務的に決まる金額で、建物のデザインや実際の販売価格には関係なく算出されます。

登録免許税 = 評価基準額 × 建物面積 × 税率

　　評価基準額：単位面積当たりの価格でエリアで異なる

　　建物面積：登記記録上の面積 

　　　　　　　【ワンダーデバイスフランクフェイス8スパン：約124 [m2] ※標準プラン】

　　税率：1.5/1000【長期優良や低炭素住宅以外の場合で減税時】

話が逸れたので戻します。

所有権保存登記に必要な書類は
　・住民票
　・住宅用家屋証明書
　・委任状【共有名義の建物を1名で申請する場合等のみ】
が必要になりますが、今回の最大の難関は住宅用家屋証明書でした。

住宅用家屋証明書が無いと、上で紹介している登録免許税の減税が適用されず、税率が4/1000となり倍以上となります。


住宅用家屋証明書はこんな感じです。

住宅用家屋証明書

この住宅用家屋証明書の申請には必要書類が幾つかあり
　・登記簿謄本（全部事項証明書）←登記完了後で発行可能
　・建築確認済証
　・入居する申立書＋賃貸契約書【現在の住所の家屋が賃貸の場合】
があります【注文住宅の場合】。

必要書類の最初の登記簿謄本の代わりに、登記完了証＋登記申請書による申請も可能で、最初はこの2つの書類で申請しようと役所に申請したのが失敗で、何度も提出しては不備で却下されるの繰り返しでした。

登記完了証は今日もらったので問題ありませんが、登記申請書が実は、予め法務局に受領印を押して発行してもらうお願いをした上で受領印付き申請書を意味してて、このことは知りませんでした。

どうも建築完成日を証明する何らかの書類を必要とするらしく、登記申請書やBESSからもらった建築証明書などいろいろ提出してみましたがダメで、結局、登記簿謄本を急遽取りに行ってこれでなんとかできました。

やっと申請が通って、住宅用家屋証明書が役所より入手でき、これを添えて法務局に提出できました。


提出書類の数だと、建物表題登記申請と比べて今回の建物所有権保存登記申請は少ないのであっさり完了するだろうと思ってましたが、意外なところでうまくいかず、結局半日以上費やしてしまいました。

ともあれ、無事に申請書が受理され、減税も受けられたので一安心しました。

法務局との現場調査 & プレ竣工検査

今日の午後は、先週の5/16に申請した建物表題登記の現場調査が行われました。

法務局からは、事前相談時に対応していただいた方と他一人で来られ、BESSのNさんと私の立会いのもと、現場調査がされました。

現場調査の内容として、想定してたのは、

・建物の配置

・建物大きさ

・水回り確認（居住性確認のため）

について、計測したり、作動確認など行われると考えていました。

でも実際調査内容としては、調査官による建物外観の確認や、建物内部の簡単な目視確認と撮影のみで、あっという間、およそ5分ほどで全て終わり、本当にあっさり。意外でした。BESSのNさんもこのような登記の現場調査に立ち会うのは初めてのケースみたいでしたが、確認様子には同じくびっくりしてました。

また、事前に法務局から確認を問われてた屋根材については、

登記上の屋根材：鋼板縦葺き【修正前】→ 合金メッキ鋼板【修正後】

施工した屋根材：ガルバリウム鋼板葺き（合金メッキ鋼板葺きに分類される）

という内容で落ち着きました。

その結果、BESSからもらった建築証明書の差し替えは不要で、私が作成した登記申請書中の建物の構造の記述を（法務局の方が）訂正のみで済みました。解決してよかった。

これで晴れて建物表題登記は完了する見込みで、完了連絡が後日電話で連絡受けることになり、法務局の方は帰っていかれました。

その後は、BESSのNさんと建物の状況確認をする提案があり一緒に確認してました。

もともとの計画では、竣工検査は6/13頃の予定でしたが、ほとんど工事は完了したと状況で、今回折角なので一緒に確認しましょうということでした。ただ今日は妻はいないので事前検査ということでプレ竣工検査としています。

5/26（木）：80日目 / 101日工程（着工〜引渡し）

ほとんど完成形。

ワンダーデバイス外観

BESSのNさんとは最初に外回りの確認をしました。

まず最初に庭に保管してある建築材や塗料を残すか破棄するかについて確認し、ブルーシートに保管されている木材は使えそうなので残し、ガルバリウムなどは処分することにしました。木材は、ウッドデッキ材や床材、パネリング材などがあり、薪棚などに使えそうです。

取っておく材料

処分する材料

処分するガルバリウム

塗料

塗料は内部のG-LOGと同じ浅葱などの塗料は今後使う可能性低いので処分してもらい、ウッドデッキなどに使える塗料は取っておくことにしました。写真で右のグループは廃棄、左のグループは取っておくグループです。

エコジョーズとガスメータ

裏手に回り、ブラックのエコジョーズとガスメータが設置されました。
ガスメータは以前より外観とのバランスを懸念し検討してきましたが、基礎と同じくらいの高さでなかなかの施工です。Good Job！

立水栓

他には立水栓について話があり、本来は蛇口が付いている立水栓のみをBESS側としては想定してたのに対し、施主支給した我々は勝手に受け皿もセットでオーダーして施工依頼したので、取り付け時に受け皿が余分にあるため混乱させてしまったみたいです。結果的に機転を利かしてもらい、排水処理工事も合わせてやっていただけ、追加料金はないそうで、感謝です。

続いてワンダーデバイスの内部を一緒に確認します。
今回は照明も点灯できる状態になってたので、照明を含め確認しました。

ポール長すぎのシーリングファン

シーリングファンの動作確認ができました。ただ、ポールが長すぎて危ないので、Nさんの提案で標準で付いているポール（写真中手に持っているもの）に差し替えることにしました。工事は電気屋さんでやっていただけるとのことです。ありがとうございます！

トイレのタンクと窓

こちらは確認して発見された問題点でNさんで対策検討をお願いしてもらうことになりました。
問題点は、防火対応の窓の開閉をするためのレバーが、トイレのタンクにぶつかってしまい開閉のための回転ができないことです。干渉しないようにトイレ全体を移動可能か確認してもらいます。

ウンテイ

ウンテイは塗装されないままでいつ塗装されるのか不思議に思ってましたが、「施主側で塗装する予定」と聞いてびっくり。ただ、記憶が定かでないのでそうかもしれません。でもウチは白色塗装をお願いしているつもりでしたので、塗装を了解してもらいました。

換気扇のダクト

ぱっと見で違和感があり、じっくり見ると、なんだかアルミ製の囲いがダクト管にしてあります。展示場のワンダーデバイスと違うし、イメージと違います。Nさんに話したらおそらく電気屋さんの計らいで良かれと思って保護シートみたいのをつけてくれたようですが、外してもらうことにしました。

パーティーキッチン

パーティーキッチンの壁ですが、最初保護用のシートか何かが貼ってあるので白っぽいと思ったのですが、よく見るとこれが仕上がり塗装っぽいです。
ですが、これは期待した展示場やカタログの色合いと違うので直してもらうことにしました。ちなみに、換気ダクトのところのOSB材も同様に白っぽくなってました。

という感じで、ネガティブな直してもらうところばかりを投稿してますが、それ以外ではとってもイイ感じで仕上がってます。特に、照明なんて、かなりいい感じで、プランを何回も修正した甲斐があります。Nさんもワンダーデバイスに似合ってイイって言ってましたので、数多くの施工事例を見ている方からこう言われると嬉しいものです。

奇抜な照明

でも、今回のメインテーマは照明ではないので、詳しい紹介は別の機会にしたいと思います。